Юридична безпека у земельних відносинах, на жаль, залишається загрозою для ведення бізнесу в Україні, хоча рівень такої загрози наразі зменшується. Для уникнення або зменшення загроз слід вживати заходів юридичного та організаційного характеру, використовувати механізми та правила, які вже наявні у законодавстві України. Про це йшлося у ТПП України під час онлайн конференції: «АГРАРНЕ РЕЙДЕРСТВО: БОРІТЕСЯ – (НЕ) ПОБОРЕТЕ?» що відбулася за ініціативи Комітету підприємців у сфері АПК.
Однією з головних засад для побудови і розвитку правового, демократичного та економічно незалежного і успішного суспільства є непорушність права приватної власності, що означає його охорону та захист, гарантованість вільного використання. Залучення системних інвестицій, розвиток приватних ініціатив не можливий без належних гарантійправа власності.Через недосконалість правової та судової системи і за відсутності дієвих та ефективних механізмів захисту прав агробізнесу щодо вільного та безперешкодного володіння землею, продовжує розвиватись та прогресувати таке явище як рейдерство. З року в рік форми та методи рейдерських атак змінюються, але не стають менш небезпечними, в основі своїй базуються на недоліках законодавства, відсутності довіри до державних інституцій та слабкості правоохоронної системи, корупції.
“Рейдерство — це чи не найсерйозніша перешкода для залучення інвестицій в економіку держави. Вважаю, що наш аграрний комітет, проводячи саме сьогодні конференцію, вдало вибрав час. Щоб проаналізувати проріхи у законодавстві, разом із провідними експертам у цій сфері. Спільно із аграріями оцінити реальну ситуацію та по можливості надати правову допомогу безпосередньо підприємцям. Важливо упередити виникнення проблем, ніж потом роками боротися із наслідками, витрачаючи час, ресурси, а іноді і сам бізнес”, – сказав президент ТПП України Геннадій Чижиков.
Основні недоліки законодавства, які уможливлюють рейдерство в правовідносинах оренди землі, пов’язані з процедурою укладення договору, державної реєстрації права оренди. Вагомими прогалинами також є стан відомостей, які містяться в Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі прав, відсутність належного обміну даними. Зокрема, до Державного земельного
кадастру не перенесено значного обсягу інформації про земельні ділянки з паперових носіїв, а заявницький принцип наповнення Державного реєстру прав вимагає значного проміжку часу для його формування.
Ризики також пов’язані з положеннями законодавства, що дозволяють здійснити державну реєстрацію права власності на земельні ділянки, право на які виникли та оформлені до 1 січня 2013 року, при державній реєстрації похідних прав на них без власника, без правовстановлюючого документа. Щоб уникнути рейдерства, можна передбачити здійснення реєстрації за заявою власника, чий підпис засвідчується нотаріально, з долученням нотаріально засвіченої копії документів.
Разом з тим, для захисту майнових прав, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», з метою недопущення можливості подвійної державної реєстрації прав, в тому числі оренди, встановлено повноваження державного реєстратора щодо обов’язкового використання відомостей Державного земельного кадастру відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень. Проте, у разі вчинення такої дії реєстратором без перевірки, ліквідація наслідків (повернення у стан, що передував порушенню) займає багато часу та вимагає зусиль, натомість відповідальність щодо такого реєстратора нерідко у таких випадках не застосовується.
За таких обставин вбачається необхідність сформувати усталену практику, уникаючи колізій та прогалин у законодавстві, яка сприяла б протидії рейдерським захватам нерухомого майна та бізнесу, захистивши таким чином звичайних селян, фермерів та аграріїв.
Найбільш уразливими для рейдерських захоплень є підприємства, які допускають недбалість чи помилки при ведення документації, оформленні прав, і як наслідок стають ласим шматком для рейдерів. Серед типових помилок перш за все, відсутність безпечної внутрішньої системи функціонування бізнесу, яка включає невпорядкований документообіг на підприємстві; недосконалість установчих документів – статутів, засновницьких договорів; намагання вирішити проблеми без залучення фахівців, у тому числі
юристів, охоронних підприємств; нездійснення своєчасного періодичного моніторингу реєстрів та кадастру задля уникнення «білих плям» (подвійна реєстрація договорів оренди земельних ділянок); несвоєчасне здійснення додаткових заходів щодо охорони майна або взагалі відсутність такої охорони, що пов’язане з безвідповідальним ставленням до власного іміджу, що також може включати недбале ставлення до інформації, яка поширюється про власника і бізнес.
“Кадастрові системи України мають стати гранично відкритими та загальнодоступними. За аналогією із країнами ЄС передбачається створення національного геопорталу — спеціального інтернет-ресурсу, на якому підлягатимуть відкритому оприлюдненню всі геопросторові дані, що є в розпорядженні органів державної влади та місцевого самоврядування”, – сказав голова Комітету підприємців у сфері АПК при ТПП України Олег Юхновський.
Для того щоб підвищити рівень свого юридичного захисту, доцільно здійснити наступне:
1) провести аналіз юридичних ризиків (due diligence) установчих документів щодо юридичної особи
чи фермерського господарства; правовстановлюючих документів на землю; перевірка історії переходу прав на землю; перевірка правильності оформлення документів на кожному з етапів переходу прав на землю; встановити, чи проведена належним чином реєстрація прав; здійснити звірку цільового призначення земельної ділянки з фактичним використанням та відображення у бухгалтерських та інших документах; наявності обтяжень і обмежень на землю; провести перевірку кожного з договорів оренди землі на предмет їх дійсності та визнання такими, що є укладеними, належної реєстрації прав; фактичного використання земель
(відповідності площі та меж в натурі відомостям кадастру);
2) провести аналіз можливих ризиків, пов’язаних із визнанням угод (оренди землі чи інших) недійсними або неукладеними, перевірка документів, що супроводжують укладення такого договору;
3) розробити індивідуалізований чіткий план, алгоритм дій у випадку недобросовісних дій та рейдерської атаки. Всі працівники мають бути обізнані про свої дії, щоб звести на мінімум паніку і розгубленість, щопризводить до втрати часу щоб ефективно протидіяти рейдерам, що безумовно є для них «на руку».
Інші поради для бізнесу шукайте у брошурі «ЮРИДИЧНА БЕЗПЕКА У ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИНАХ», яку розроблено за сприяння APD (Україно-німецький аграрно-політичний діалог).
Із записом трансляції можна ознайомитись за посиланням.
